Аудит ОСМД (ОСББ) — это независимая проверка учёта, отчётности и использования средств объединения совладельцев: взносов, сметы, ремонтного фонда и договоров с подрядчиками. Key Solutions проводит её по заказу объединения и передаёт отчёт, который правление выносит на общее собрание.
+38 (068) 777-14-74 Telegram WhatsApp
Коротко
- Когда нужен: у совладельцев есть вопросы к расходам, меняется правление, объединение отчитывается об исполнении сметы или подаёт заявку в банк или фонд.
- Что получаете: отчёт аудитора, письмо правлению с перечнем расхождений и рекомендациями, краткое изложение выводов для общего собрания.
- Срок: по нашему опыту, несколько недель после получения полного пакета документов за один год.
- Стоимость зависит от периода, количества счетов и договоров, наличия работников и состояния учёта. Сумму фиксируем в договоре.
- С чего начать: пришлите устав, смету, решение о проверке и перечень вопросов совладельцев.
Когда ОСМД нужен аудит
ОСМД нужен аудит, когда совладельцам, правлению, банку или фонду требуется независимая оценка расходов и учёта объединения. Типичные ситуации:
| Ситуация | Что проверяем | Результат |
|---|---|---|
| Сомнения в расходах | смета против фактических платежей, договоры, акты работ | перечень расхождений со ссылкой на документы |
| Смена правления или председателя | остатки на счетах и в кассе, долги, переданные документы | состояние дел на дату передачи |
| Годовое общее собрание | исполнение сметы, баланс, фонды объединения | отчёт аудитора к отчёту правления |
| Заявка в банк или фонд | финансовая отчётность, целевые средства | отчёт в формате, который просит получатель |
| Смена управляющего | расчёты с управляющим, акты, условия договора | сверка расчётов на дату смены |
Ревизионная комиссия или аудитор: чем отличаются
Закон даёт общему собранию ОСМД два способа контролировать финансово-хозяйственную деятельность правления: избрать из числа совладельцев ревизионную комиссию (ревизора) или принять решение о привлечении аудитора (ст. 10 Закона № 2866-III). Финансовый аудит ОСМД и проверка отдельных участков деятельности оформляются разными отчётами, поэтому формат определяем в договоре.
| Формат | Кто выполняет | Что получаете |
|---|---|---|
| Ревизионная комиссия | совладельцы, избранные общим собранием | проверка по порядку, который утвердило собрание |
| Аудит финансовой отчётности по МСА | субъект аудиторской деятельности из Реестра | отчёт независимого аудитора с мнением об отчётности |
| Согласованные процедуры по ISRS 4400 | субъект аудиторской деятельности из Реестра | отчёт о согласованных процедурах с фактическими находками |
Согласованные процедуры удобны для отдельных участков: ремонтного фонда, одного договора подряда, долгов совладельцев. Ревизионной комиссии помогаем составить перечень процедур и запросов к правлению.
Что входит в аудит ОСМД
- Смета, баланс и отчёт правления об исполнении сметы за период.
- Начисление взносов и платежей, задолженность совладельцев, резервный и ремонтный фонды.
- Банковские выписки, касса, целевые поступления и средства из бюджета или от доноров.
- Договоры с подрядчиками и управляющим, акты выполненных работ, согласование собрания для договоров на сумму выше установленной уставом.
- Доходы от аренды вспомогательных помещений и другого общего имущества.
- Зарплата, НДФЛ, военный сбор, ЕСВ и отчётность в ДПС.
- Годовая финансовая отчётность и отчёт об использовании доходов неприбыльной организации.
Этапы: как проходит аудит ОСМД
- Запрос и перечень документов Получаем устав, смету, вопросы совладельцев и присылаем перечень документов.
- Договор и объём проверки Фиксируем формат (МСА или согласованные процедуры), период, срок и стоимость.
- Проверка сметы и взносов Сопоставляем платежи со сметой, договорами и актами, проверяем начисления и долги.
- Обсуждение находок с правлением Показываем расхождения и даём правлению время предоставить пояснения и документы.
- Отчёт для общего собрания Передаём отчёт и письмо с рекомендациями, отвечаем на вопросы по отчёту.
Сроки
По нашему опыту, аудит ОСМД за один год занимает несколько недель после получения полного пакета документов. Срок зависит от количества счетов и договоров подряда, периода проверки и того, как быстро правление отвечает на запросы.
От чего зависит стоимость
- Период проверки: один год или несколько лет, например весь срок полномочий правления.
- Количество домов, банковских счетов и целевых фондов.
- Объём договоров подряда и ремонтов, которые нужно сопоставить с актами.
- Наличие работников и зарплатных расчётов.
- Состояние учёта и первичных документов: есть ли пробелы, которые приходится восстанавливать.
- Формат: аудит финансовой отчётности по МСА или согласованные процедуры по выбранным участкам.
Сумму называем после знакомства с документами и фиксируем в договоре. Общие факторы цены аудита разобраны в статье сколько стоит аудит финансовой отчётности.
Что нужно от вас
- Устав и протоколы общих собраний о смете, взносах и решении о проверке.
- Сметы, балансы и годовые отчёты правления за период проверки.
- Банковские выписки, кассовые документы, ведомости начисления взносов.
- Договоры с подрядчиками и управляющим, акты выполненных работ.
- Доступ к учётной базе или выгрузка регистров.
- Контактное лицо от правления, которое отвечает на запросы.
Результат
- Отчёт независимого аудитора (аудит по МСА) или отчёт о согласованных процедурах (ISRS 4400), формат по договору.
- Письмо правлению с перечнем расхождений и рекомендациями по учёту, смете и договорам.
- Краткое изложение выводов, которое правление может вынести на общее собрание.
- Перечень налоговых рисков для статуса неприбыльной организации, если они выявлены.
Как заказать аудит ОСМД
Аудит ОСМД заказывает объединение, договор от его имени подписывает правление: заключение договоров об оказании услуг входит в компетенцию правления (ст. 10 Закона № 2866-III). Если аудит должен проверить работу самого правления, решение о привлечении аудитора принимает общее собрание. Инициатором общего собрания может быть правление или инициативная группа минимум из трёх собственников квартир или нежилых помещений (ч. 3 ст. 10 Закона № 2866-III).
Отдельный совладелец вправе получить от объединения для ознакомления все его финансовые отчёты (ч. 2 ст. 14 Закона № 2866-III). С такими отчётами можно прийти на консультацию: разберём показатели и составим перечень вопросов к правлению.
Налоги ОСМД и статус неприбыльной организации
Закон называет ОСМД неприбыльной организацией (ч. 7 ст. 4 Закона № 2866-III). Для налога на прибыль объединение ещё должно соответствовать требованиям пп. 133.4.1 НКУ, в том числе быть внесённым в Реестр неприбыльных учреждений и организаций; пп. 133.4.6 НКУ прямо упоминает ОСМД среди таких организаций. Доходы неприбыльной организации идут только на её содержание и уставные цели (пп. 133.4.2 НКУ).
Нецелевое использование средств означает налог на прибыль с суммы такой операции и исключение из Реестра неприбыльных учреждений и организаций (пп. 133.4.3 НКУ). Поэтому при аудите мы сопоставляем каждую статью расходов с уставом и сметой, проверяем зарплату, ЕСВ, НДФЛ и отчёт об использовании доходов, который ОСМД подаёт вместе с годовой финансовой отчётностью (п. 46.2 НКУ).
Нормативная база
Нормы, на которые опирается работа
- ст. 10 Закона № 2866-III — полномочия общего собрания и правления, ревизионная комиссия или привлечение аудитора.
- ч. 2 ст. 14, ст. 18 Закона № 2866-III — финансовые отчёты по требованию совладельца, отчёт собранию об исполнении сметы.
- ст. 21 Закона № 2866-III — средства объединения, взносы, резервный и ремонтный фонды.
- пп. 133.4.1–133.4.3, 133.4.6 НКУ — требования к неприбыльной организации и последствия нецелевого использования средств.
- п. 46.2 НКУ — отчёт об использовании доходов и годовая финансовая отчётность.
- п. 1 и п. 7 ч. 1 ст. 1 Закона № 2258-VIII — аудит финансовой отчётности и другие аудиторские услуги.
- ч. 3 ст. 14, ч. 2 ст. 2 Закона № 996-XIV — обнародование отчётности с аудиторским отчётом, критерии размера.
Риски и почему проверку стоит поручить команде по договору
Ошибки в учёте ОСМД затрагивают всех совладельцев. Нецелевые расходы грозят потерей статуса неприбыльной организации и налогом на прибыль, а споры о долях во взносах решает суд (ч. 4 ст. 20 Закона № 2866-III).
Аудитор из Реестра работает по договору, поэтому объём, срок и ответственность зафиксированы до начала проверки. Юридические вопросы, например взыскание долгов или обжалование решений собрания, ведёт legal.ua.
Почему Key Solutions
- Компания
- ТОВ «АУДИТОРСЬКА ФІРМА «КЕЙ СОЛЮШНЗ», код ЕГРПОУ 39610085. Данные компании открыты в ЕГР.
- Реестр
- Key Solutions внесена в Реестр аудиторов и субъектов аудиторской деятельности под № 4669.
- Договор
- Работаем по договору: объём работ, сроки и ответственность фиксируем до старта. Информация клиента защищена профессиональной тайной (ст. 11 Закона № 2258-VIII).
- Группа
- Входим в Innova Consulting Group: юридические вопросы закрывает legal.ua, налогообложение криптоактивов — crystal.tax.
- Офис
- Офис в Киеве, ул. Большая Васильковская, 77. Клиентов по всей Украине обслуживаем дистанционно. Специалисты, которые ведут проекты, — на странице «Наши эксперты».
Частые вопросы
Сколько стоит аудит ОСМД?
Стоимость аудита ОСМД (ОСББ) зависит от периода проверки, количества домов и счетов, объёма договоров с подрядчиками, наличия работников и состояния учёта. Сумму называем после знакомства с документами и фиксируем в договоре.
Обязателен ли аудит для ОСМД?
Закон № 2866-III ежегодного обязательного аудита ОСМД не устанавливает. Контроль за финансово-хозяйственной деятельностью правления осуществляет ревизионная комиссия, или общее собрание принимает решение привлечь аудитора (ст. 10 Закона № 2866-III). Аудит также нужен, когда его предусматривает устав, решение собрания или требование банка либо фонда. Обязанность обнародовать отчётность с аудиторским отчётом зависит от размера юрлица (ч. 3 ст. 14, ч. 2 ст. 2 Закона № 996-XIV), её проверим на консультации.
Как заказать аудит ОСМД?
Аудит ОСМД заказывает объединение: договор подписывает правление в пределах своей компетенции (ст. 10 Закона № 2866-III), а для проверки работы самого правления решение принимает общее собрание. Пришлите нам устав, смету и перечень вопросов к проверке. После знакомства с документами предлагаем формат, срок и стоимость, затем заключаем договор.
Кто может инициировать независимый аудит ОСМД?
Вопрос о независимом аудите ОСМД могут поднять правление, ревизионная комиссия или совладельцы. Инициатором общего собрания выступает правление или инициативная группа минимум из трёх собственников квартир или нежилых помещений (ч. 3 ст. 10 Закона № 2866-III). Решение о привлечении аудитора для контроля за правлением принимает общее собрание (ст. 10 Закона № 2866-III).
Чем аудит отличается от проверки ревизионной комиссии?
Ревизионную комиссию избирает общее собрание из числа совладельцев, порядок её работы тоже утверждает собрание (ст. 10 Закона № 2866-III). Аудит проводит субъект аудиторской деятельности из Реестра по договору и по международным стандартам. Отчёт аудитора по МСА содержит независимое мнение о финансовой отчётности, отчёт о согласованных процедурах описывает выполненные процедуры и фактические находки без мнения.
Можно ли провести аудит ОСМД дистанционно?
Да, аудит ОСМД можно провести дистанционно: сканы документов, выписки и выгрузки из учётной базы передаются электронно, вопросы обсуждаем онлайн. Офис Key Solutions в Киеве, объединения из других городов обслуживаем дистанционно. Оригиналы документов могут понадобиться выборочно, это согласовываем в договоре.
Смежные услуги
Обсудим проверку вашего ОСМД
Напишите, сколько домов и квартир в объединении, за какой период нужна проверка, кто её инициирует и какие вопросы к расходам есть у совладельцев. В ответ назовём формат проверки, перечень документов, срок и стоимость.
Записаться на консультацию Заказать услугу +38 (068) 777-14-74 Telegram WhatsApp